品川区のマンション売却相場を、エリアごとに見る

品川区の中古マンション価格を長期で見る

東日本REINSの「中古マンションの区市町村別成約状況」から、品川区の成約㎡単価を2002年度まで遡ることができます。

24年間を見ると、大きく上昇した時期だけでなく、2008〜2012年度のように前年を下回ったり、ほぼ横ばいになったりした時期も確認できます。

直近では、2020年度96.65万円/㎡、2021年度106.44万円/㎡、2022年度115.00万円/㎡、2023年度123.77万円/㎡、2024年度137.67万円/㎡、2025年度154.93万円/㎡と上昇しています。

ただし、このグラフだけから今後も同じペースで上昇すると判断することはできません。

また、年度ごとに成約したマンションの築年、広さ、立地などは異なります。品川区平均が上がった割合を、そのまま個別マンションの値上がり率として使うこともできません。

このグラフは、自宅の価格を直接計算するためではなく、品川区の中古マンション市場が長期でどの位置にあるのかを見るための背景データです。

品川区を5つの地区に分けて見てみる

品川区は、公式のまちづくりマスタープランで、品川地区、大崎地区、大井地区、荏原地区、八潮地区の5地区に分けて整理されています。

これは不動産価格の公式な市場区分ではありません。

品川地区｜北品川・東品川・天王洲・品川シーサイドなど

品川地区には、旧東海道周辺の既成市街地と、東品川・天王洲・品川シーサイドなどの臨海部が含まれます。

特に臨海部では、まとまった土地の用途転換と鉄道整備を伴う街づくりが行われてきました。

東品川二丁目の天王洲地区では、約20haを対象とした地区計画によって、業務・商業・住宅・公益施設を組み合わせた複合市街地の形成が進められました。

品川シーサイドの東品川四丁目地区では、りんかい線品川シーサイド駅の新設と土地利用転換に合わせて約13.9haの地区計画が定められ、日本たばこ工場跡地を中心とした街区では住宅・商業・業務を含む再整備が進められました。

同じ品川地区でも、北品川の既成市街地と、こうした大規模な臨海部の住宅では、マンションの規模や周辺環境がかなり異なります。

大崎地区｜大崎・五反田・上大崎など

大崎・五反田では、駅周辺の大規模な土地利用転換が長く続いています。

大崎駅周辺は都市再生緊急整備地域にも位置づけられ、業務・商業だけでなく住宅を含む複合的な街区が形成されてきました。

この動きは過去の話だけではありません。2026年7月10日には、大崎駅東口第4西地区・第4東地区の第一種市街地再開発事業が都市計画決定されています。

駅前の大規模・高層マンションと、五反田・上大崎などに残る既存住宅地のマンションを同じ性格の住宅として見る必要はありません。

大井地区｜大井町・西大井・南大井・勝島など

大井町は、JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線が集まる品川区の中心的な拠点です。

2026年3月28日には、駅直結のOIMACHI TRACKSが開業しました。商業施設やオフィスだけでなく、住宅、ホテル、広場などを含む複合開発です。

同時に周辺では品川区新総合庁舎の整備も進んでおり、大井町駅周辺は現在も大きく変化しています。

一方、大井地区には西大井や南大井、勝島なども含まれます。大井町駅前の大規模開発だけで、この地区全体のマンション市場を説明することはできません。

荏原地区｜武蔵小山・戸越・中延・旗の台など

荏原地区には、駅前再開発が進んだ武蔵小山と、戸越・中延・旗の台などの既成住宅地があります。

武蔵小山では、東急目黒線の地下化や駅前広場の整備を背景に、複数の市街地再開発が段階的に進められてきました。

一方、戸越や中延などでは、木造住宅が多い市街地を対象に、不燃化や道路整備、建替え支援を組み合わせた街づくりも進められています。品川区の不燃化特区は、戸越、中延、西品川、西大井周辺など複数地区に設定されています。

同じ荏原地区でも、武蔵小山駅前の大規模マンションと、既成住宅地の中にある中小規模マンションでは、建物を取り巻く条件が違います。

八潮地区｜八潮

八潮地区は、八潮団地を中心とするまとまった住宅地と、臨海部・港湾・鉄道関連用地などが近接する地区です。

品川区のまちづくりマスタープランでも、八潮団地、臨海部、鉄道車両基地などを分けて将来の土地利用を検討しています。

大崎や武蔵小山のような駅前再開発型とは異なる成り立ちを持つため、品川区内の一つの住宅市場として平均値だけでまとめると、地域の違いが見えにくくなります。

この5地区は、査定時の検索範囲をそのまま表したものではありません。

例えば、武蔵小山駅前の比較的新しい大規模マンションであれば、品川区平均だけを見るより、まず武蔵小山駅周辺や目黒線沿線で、築年・規模・価格帯が近いマンションを確認した方が実際の位置づけを把握しやすくなります。立地や条件によっては、行政区を越えて目黒区側のマンションが候補になることもあります。

東品川や品川シーサイドの大規模マンションなら、戸越や旗の台の中小規模マンションより、天王洲・品川シーサイド周辺など、同じような規模・立地特性を持つ住宅を確認する方が参考になる場合があります。

区を越えて比較候補になることと、同じ価格水準になることは別です。

実際の査定では、こうした位置関係を確認したあと、広さ、築年、駅距離、建物規模、管理状態、住戸条件などを見ながら比較対象を絞ります。

品川区で進んでいる主な街づくり

品川区では複数の大規模事業が進んでいますが、ここでは中古マンション市場の概況を理解するうえで意味の大きいものだけを確認します。

大崎では、現在も駅周辺の再編が続いています

大崎では長年にわたり複数の再開発が進められてきました。

2026年7月には、大崎駅東口第4西地区と第4東地区の市街地再開発事業が新たに都市計画決定されています。

計画では業務・住宅・商業等の複合的な導入に加え、歩行者ネットワークや広場などの整備が位置づけられています。

大井町では、駅前の大規模な更新が進んでいます

2026年3月にOIMACHI TRACKSが開業し、駅前には住宅・オフィス・商業・ホテル・広場などが加わりました。

隣接する広町地区では品川区新総合庁舎の建設も進んでいます。駅周辺を単独の建物ではなく、公共施設や歩行者空間も含めて更新する計画です。

武蔵小山では、複数街区の更新が段階的に進んでいます

武蔵小山では目黒線地下化後、駅周辺の複数街区で市街地再開発が行われてきました。

すでに完成した街区がある一方、2026年時点でも事業中・計画段階の地区があります。

上位Areaでは個々の再開発内容まで列挙せず、武蔵小山駅前が一度の開発ではなく、複数の街区更新によって形成されていることだけ押さえておけば十分です。

これらの街づくりから、将来のマンション価格が上がると判断することはできません。

街の使われ方、歩行環境、住宅供給、駅周辺の構成がどのように変化しているかを理解するための情報として確認します。

マンションの売却を考え始めたら

品川区全体の長期相場や、区内のエリアごとの違いが分かったら、次はご自身のマンションについて確認してみてください。

区平均の㎡単価だけで価格を決めるのではなく、どの地域にあり、どのような規模・築年・価格帯のマンションと比較した査定なのかを見ると、査定額の理由が分かりやすくなります。

まだ売却すると決めていない段階なら、査定や売出価格、媒介契約など、気になるテーマから読んでいただくだけでも構いません。

具体的に自宅の相場や売却の進め方を知りたい場合は、不動産会社へ相談する方法もあります。