西小山のマンション売却相場と、原町一丁目で進められてきた街づくり

目黒区の中古マンション価格を長期で見る

ここで掲載する価格推移は、西小山単独の相場ではありません。

今回主に扱う原町一丁目側の背景として、目黒区全体の中古マンション成約㎡単価を見ています。

2002年度は56.23万円/㎡、2025年度は155.09万円/㎡でした。

長期では大きく上昇していますが、2007年度の78.11万円/㎡から2012年度の65.05万円/㎡へ下がった時期もあります。

現在は20年以上で見ても高い水準です。ただ、この推移から「今後も上がり続ける」「今が売り時」とは判断できません。

年度ごとに成約したマンションの築年、広さ、場所も異なります。目黒区平均の上昇率が、西小山や個別マンションの値上がり率を示すわけでもありません。

目黒区全体のマンション売却相場を見る

西小山では、街を一度に作り替えるのではなく段階的に更新してきました

西小山駅周辺の目黒区側では、老朽木造住宅が多い市街地の防災性が以前から課題になっていました。

この地域では、老朽木造住宅が多い市街地の防災性を高めるため、鉄道の地下化や道路整備と並行して、建替えや地区計画による街の更新が続けられてきました。

目黒区では2009年に地域住民による西小山街づくり協議会が設立され、2014年に「西小山街づくり整備計画」を策定。2015年には原町一丁目5番から12番を対象とする西小山駅前地区地区計画を決定しました。

地区計画は、駅前を大規模な再開発街区へ一気に変える計画ではありません。

建物の建替えや土地利用の更新に合わせ、道路沿いの空間や建物のつくられ方を整えていくためのルールです。

さらに2023年4月には、西小山街づくり整備計画を改定。対象となる原町一丁目1〜19番、約7.4haについて、2031年度までを目標期間とした街づくりが整理されています。

西小山の街並みは、一つの再開発で突然できたものではありません。

鉄道、道路、建替え、地区計画を時間をかけて重ねながら更新されてきた街です。

原町一丁目7番・8番では、建物そのものを共同化して街を更新しました

その変化が最も具体的に見えるのが、西小山駅北側の原町一丁目7番・8番地区です。

対象は約0.4ha。

この地区では、狭い道路と老朽木造建築物が残っていたため、通常の建替えだけではなく、土地・建物を共同化する防災街区整備事業が使われました。

検討は2013年度から始まりました。

2018年に準備組合を設立し、2019年10月に都市計画決定、2020年6月に事業組合設立、2021年10月に権利変換計画が認可されています。

既存建物の解体後、2022年4月に新しい防災施設建築物へ着工。

2024年1月に建物工事が完了しました。

さらに周辺道路では事業と連携した無電柱化も進められ、2025年10月に道路復旧工事まで完了しています。

防災街区整備事業そのものは、2026年12月の事業完了が予定されています。

現在の街を見るときは、「完成した部分」と「続いている街づくり」を分けて見る

原町一丁目7番・8番地区では建物や周辺道路の整備がすでに進んでいる一方、西小山街づくり整備計画は2031年度までを目標として続いています。完成済みの整備と、これから進む街づくりは分けて見る必要があります。

こうした街づくりが進んだからといって、個別マンションの価格が上がると断定することもできません。

売却価格を見る段階では、街の背景とは別に、築年、広さ、駅距離、建物条件、住戸条件、その時点の販売状況を確認します。

マンションの売却を考え始めたら

西小山は駅そのものが品川区にあり、目黒区原町側と品川区小山側が駅を挟んでつながっています。

今回掲載した目黒区の長期相場も、西小山駅周辺全体の価格を示すものではありません。

自宅の価格を確認する際は、行政区平均だけで決めず、自宅の場所と建物条件に近い販売・成約事例を確認してください。

まだ売却すると決めていない段階なら、査定や売出価格など、必要なテーマから確認していただくだけでも構いません。